La Justicia ordenó
reparar con una indemnización de más de 480.000 pesos al dueño de un local que
había sido ocupado indebidamente, a través de la aplicación del Código Civil y
Comercial y la regulación que tienen contemplada en este sentido.
En los
autos “Yang Kuei Chen c/ Di Natale Mauricio Laureano s/ cobro de sumas de
dinero”, los integrantes de la Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en
lo Civil, compuesta por José Luis Galmarini, Eduardo Zannoni y Fernando Posse
Saguier determinaron que el dueño de un local ocupado indebidamente debía ser
indemnizado con más de 480.000 pesos en orden al daño resarcible contemplado en
el nuevo Código Civil y Comercial.
La situación se dio cuando el demandado no devolvió una suma
de dinero entregada al accionante en concepto de adelanto en orden a una cesión
del contrato de locación o transferencia del fondo de comercio frustrada.
En su voto, el juez Galmarini reseñó que “de conformidad con
lo establecido en el art. 1561 del Código Civil el inquilino estará obligado a
conservar la cosa en buen estado y a responder por todo daño o deterioro que se
causare por su culpa o por el hecho de las personas que con él habitan o sus
empleados domésticos; concordante con ello, el art. 1573 del Código citado, le
impone el deber de efectuar las reparaciones de aquellos deterioros menores que
regularmente son causados por las personas que habitan el inmueble”.
El magistrado expresó que “tan primordial es aquella
obligación que asume todo inquilino que se presume que los daños que existan al
tiempo de la restitución se originan en su culpa, siendo a su cargo la prueba
que se deben al vicio o defecto de la cosa, o al caso fortuito o de fuerza
mayor”.
A su vez, l camarista destacó que “la obligación de
conservar la cosa en buen estado, que la ley impone expresamente al locatario,
se funda o tiene origen en su calidad jurídica de mero tenedor de una cosa
ajena, la que debe cuidar como lo hace normalmente el propietario, fundándose
también en su obligación que resulta principal de restituir al locador la cosa
arrendada al término de la locación y de hacerlo en el mismo estado en que la
recibió al comienzo de la relación”.
El vocal observó que “estos criterios no han variado
mayormente con lo regulado por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
El art. 1206 prevé que el locatario debe mantener la cosa y conservarla en el
estado en que la recibió, aclarando que no cumple con esta obligación si la
abandona sin dejar quien haga sus veces”.
El miembro de la Sala indicó que “también dispone que
responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes
ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; y por la
destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito. A su vez, en
el caso de alquiler de inmuebles, el art.1207 establece a cargo del locatario
las mejoras de mero mantenimiento”.
“En el caso conforme surge de la cláusula cuarta del contrato
que ligara a las partes, se consignó que la locataria recibía el inmueble 'en
muy buen estado de conservación, uso, aseo y pintura, lo que declaran conocer y
aceptar, dado que lo ha visitado previamente, tomando a su cargo mantenerlo y
devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibe'”, precisó el integrante
de la Cámara.
Finalmente, el sentenciante consignó que “en orden a lo
expuesto, habiéndose acreditado que al momento de su restitución el inmueble
presentaba los daños descriptos por el perito ingeniero, no habiendo probado la
locataria que tales desperfectos existieran al tiempo de la firma del contrato,
del cual surge que el local fue entregado en muy buen estado de conservación,
corresponde hacer lugar al reclamo en estudio y fijar una indemnización por
esta partida”.
Fuente: http://www.diariojudicial.com/nota/73362/civil/cuando-el-dueno-tiene-alquilado-al-inquilino.html
